福州刑事辩护律师蔡思斌律师参加“关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释解读”讲座
2020年6月10日，法治周末报邀请上海锦天城福州律师事务所合伙人蔡思斌律师针对民法典中涉及房屋的相关规定发表法律观点，新闻标题为《民法典，还有这些规定与你的房子相关》。
民法典中跟房子相关的三个话题：住宅商用问题怎么解决、物业催缴物业费的方式有何改变、居住权对未来房屋交易环节有何影响？
01住宅商用可能要承担法律责任
民法典第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
在全国各地，住宅商用并不鲜见，不少人为了节约资金，用自己的房子或租来的住宅当作办公室。
北京市民李旭告诉法治周末记者，她们家对面长期处于无人居住状态，后来业主租给了一家公司，每天都有人站楼道里抽烟，李旭的家里也经常可以闻到浓浓的烟味。
李旭曾经向物业反映此事，也未能得到有效解决。
蔡思斌律师看法及建议
为彻底解决这类问题，工商登记部门也应进一步完善审批手续，例如，要求申请改变房屋用途的人出具所有利害关系人一致同意的声明书。
当然，这在实务操作中肯定存在很多细节问题。例如，如何认定及由谁认定有利害关系的业主名单？有利害关系业主如何表达同意或者反对意见？相关利害关系业主的同意或反对声明由谁确认真实性等。
有些住宅转化为经营性用房根本不办理相关证照手续，所以后续对此行为的处罚机关应予以明确，同时明确处罚幅度，如此才能真正有效保障业主的权利，否则该类行为都通过诉讼途径解决，过于耗时耗力。
02严禁暴力催缴物业费
在很多小区，未成立业主委员会前，物业公司和业主之间的关系相对来说并不对等，业主缴纳物业费后，无论物业公司的服务如何，都很难对物业公司的服务有所要求，于是不少业主选择缓缴或不缴物业费，倒逼物业公司优化服务。
李旭就对法治周末记者表示，她入住自己的房子第一年起，就发现窗户有严重的漏风问题，但是每年冬天物业都拖着不解决，今年已经是第5年了。去年她试图通过不交物业费与物业公司抗争，结果却是收到了物业公司发来的律师函。
李旭提到此事非常愤怒，认为物业公司收钱最为积极，但解决业主问题却一拖再拖。
李旭所在小区的物业公司催缴物业费的手段已经算比较文明了，公开报道显示，还有小区通过断电、断水或切断燃气的方式，促使业主缴费。
从事房产类业务多年的蔡思斌律师观点
此前有的物业公司为保证自身行为的合法性，甚至会在物业服务合同中明确约定如果业主不缴纳物业费可以采取停水停电等方式。这种暴力催收物业费方式，给业主带来很大困扰。
为此，民法典在第944条中明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热供燃气等方式催交物业费”。
民法典同时规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
仅凭民法典这一条规定可能并不能马上起到保护业主的作用。目前实施的物业管理条例并未对物业公司停水、停电、停气等暴力追讨行为如何处罚作出规定，建议物业管理条例作出相应配套修改，明确物业公司如有上述暴力催讨行为，行政机关可以对其行政处罚，或者对其经营资质予以一定的限制，这样才更有利保障业主权利。
03买房需要关注居住权
与房子相关的内容中，民法典中居住权的相关约定也非常重要。
民法典规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
蔡思斌律师观点
过去房产交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租赁，民法典生效后，还应当查询是否存在居住权。居住权设立之后，即便房产在居住权年限内被原所有权人转手卖掉，买家事后获得不动产证、拿到所有权，但此时买家取得所有权并非完整的，无法对抗已设立的居住权，无权赶走居住权人，类似于‘买卖不破租赁’。
居住权的制度设计可能有助于保护租户的利益。不少房东往往会随着租住年限的增加要求上涨房租，如果不同意就通过其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要长期租房，可以与房东额外再签订居住权合同，设立与租赁年限同等时间的居住权，将进一步保障租客的权益。这样即便房东想涨租金解除租赁合同，但如果居住权期限未满，租赁合同解除后，房东也无法再次出租获利。
居住权也可能带来更多的社会反馈，相关的延伸问题也值得注意：如果老赖已经资不抵债，但他在房子里设置一个终生居住权，导致房屋无法被执行，该怎么办？居住权存续期间，居住权人是否有权对房屋进行装修，装修附加价值如何处理？
一个新制度设立，必然带来许多新的问题，具体如何处理这些问题，还有待相关部门后续出台的法律法规。
原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/nTHh5NTzpUpF7rREBbH6eA
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